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Tài Xỉu bóng đá hôm nay:从九次股灾经验 看房市未来主旋律

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住商不动产企研室资深经理徐佳馨。

今年股灾让打着「钱进股市赚头期款」如意算盘的朋友们深陷泥淖,加上展望明年景气并不乐观,不少人因此打消购屋念头,让房市交易状况更加不振,也因此前阵子让企研室整理从1995年至2020年一共九次的股灾与前后年房市交易连动,倒也有些和过往经验不同的发现。

回顾过去,大盘跌幅达三成以上的有1995年中共试射飞弹、1997年亚洲金融风暴、2000年网路泡沫化、2008年金融海啸;又以网路泡沫化跌幅达66.2%为最深,在这些股灾之中,买卖移转减幅从6-36.8%不等,显见在过往时空中,经济型股灾对不动产交易影响甚钜。

在2008年之后的四次股灾;2011年美债危机、2015年中国股灾、2018年中美贸易战,与2020年COVID-19等,大盘修正在三成内,对房市影响亦相对弱势,其中2018年与2020年,房市交易量不减反增。

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推估这种状况的原因有三,其一是过去金融市场单纯。在2008年之前,房贷利率较高,加上未有海外资金大潮回流,市场反应直接,虽然遭逢股灾,卖股救房在实务上不可行,却可发现当股市修正侵蚀资产,会降低转战房市意愿,让彼此连动较为明显。其二是讯息透明度差异。从前房地产交易与讯息皆不透明,民间无从参考,很容易因集体恐慌左右市场,其三是政策变因少。近年政府祭出打房政策,多从闭锁期下手,持有者纵然有恐慌,闭锁期也降低卖方意愿,从而出现交易迟滞。

那么,接下来呢?

近点看,如按照世界银行或其他预测机构估计的情境,2023年经济表现不会太好,股市表现很难期待,投资者意愿低落,特别是住宅市场,在购屋信心与经济和银行紧缩银根等实质面多重压力下,价格应不会有向上空间,成交量在税制影响下,很难有倒货潮,买卖双方相持不下,恐是接下来的主旋律。

长远点看,台湾是个浅碟市场,加上近来政经变数让不可测的因子越来越多,从这角度来看,股市与房市之间还能连动,还真是一件幸福的事情呢。

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