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tài xỉu online:中金点睛/人行连环发力 楼市有望改善\中金研究院董事总经理 赵 扬

admin2022-11-244Lô de cờ bạc

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  近期人行针对房地产企业信用风险密集推出多项支持性政策。\中新社

  现阶段,房地产市场处于需求和供给两方面的疲弱境地。在疫情影响下,中国楼市景气度2021年显著下降。如何促进房地产市场的恢复和健康发展,成为现阶段中国经济政策的重要考量。

  供需并重撑发展

  自去年四季度起,中国人民银行为支持合理住房需求,持续下调房贷利率1.6个百分点,近200个城市出台了楼市支持政策,推动行业销售同比跌幅自2022年5月起有所收窄。然而,现阶段楼市信心仍然相对不足,房地产商面临融资困难,仅从需求侧支持楼市,政策效果有限。

  在此背景下,近期人行针对房地产企业信用风险密集推出多项支撑性政策,房地产政策开始在供给侧和需求侧共同发力。

  助快速修复信心

  人行近期政策基调积极明确,展现出增信用、稳经济的坚决态度。「金融十六条」明确提出要「对国有、民营等各类房地产企业一视同仁」。「第二支箭」直接面向融资困难的民营企业。信贷座谈会也提出商业银行要「发挥头雁作用,主动靠前发力」,表明了政策制定者对于修复房地产企业信用、稳定宏观经济的坚决态度。

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  上述政策手段有助于在短期实现控制地产债务风险和促进「保交楼」两大关键目标,提振市场主体信心。在政策的支持下,开发商的短期流动性压力有望得到缓解。房屋销售的疲软导致开发商的经营性现金流下降,如果融资性现金流未能及时补充,将加大开发商的流动性压力。持续的流动性压力下,部分开发商的债务风险容易向行业蔓延。近期人行的政策有助于盘活开发商现金流,同时加大商业银行对开发商的融资,稳定房地产市场。

  例如,以「第二支箭」为代表的政策明确支持「2500亿元民营企业债券融资」,点名支持「房地产企业」。此外,「保函置换通知」等政策亦可帮助房企盘活经营过程的潜在流动性,打破短期负循环。

  针对「保交楼」的问题,近期出台的政策也有利于市场各参与方稳定预期。在开发商陷入资金困境的情况下,购房者和投资者对开发商的交付信心减弱,进一步导致房屋销售萎缩和开发商回款的恶性循环。今年7月28日,中央政治局召开会议首提「保交楼」问题,明确指出「压实地方政府责任、保交楼、稳民生」。

  随后,人行出台多项政策推动「保交楼」工作加快落实,在前期推出的政策性银行「保交楼」专项借款的基础上,于本周一面向6家商业银行推出2000亿元「保交楼」贷款支持计划。这些政策将促进市场参与各方预期企稳,特别是有利于购房者的信心恢复,从而带动楼市逐步回暖。

  从政策落地到数据改善,需要一定的时间。首先,房地产市场位于去杠杆的阶段,政策对需求的影响也从上行阶段的「易托难压」转变为「易压难托」。其次,考虑到现阶段正处于年末销售淡季,近期局部疫情反复也会对市场产生干扰,从居民预期修复到销售数据改善需要一个过程。但是,总体上伴随人行政策的落地,房地产行业在销售回暖后,有希望看到企业投资意愿和行业供给能力的恢复。

  人行近期政策既关注短期问题,也着眼中长期的房地产制度建设。加快培育和发展租赁住房市场是「十四五」住建领域的重要工作之一,而人行近期已针对租赁住房提出多项支撑政策。

  例如,「金融十六条」明确提出三类住房租赁相关的信贷支持对象,并加大信贷支持力度,同时也鼓励租赁企业通过发行债券、发展保租房公募REITs等方式拓宽租赁住房市场融资渠道。上述政策有助于提升银行等金融机构支持租赁市场发展的积极性,能够有效扩大租赁住房房源供给并培育规模化的专业租赁企业,进而在中长期维度上带动我国住房供给结构向「多主体、多渠道」调整,缓解大中城市新市民、青年人等群体的住房压力。

  政策正形成合力

  相关政策正在形成合力,支撑居民合理住房需求。今年4月政治局会议后,行业层面支持刚性和改善性购房需求的政策已明显发力,月均政策数量约在50-80条,但热点城市受限于低库存下的潜在房价上涨风险,政策频率和力度仍较为有限。11月以来,部分热点城市已经开始在「房住不炒」的框架下进一步调整楼市限购、限贷政策,例如杭州将首套房标准改为「认房不认贷」,二套首付比例下调至40%。

  展望中长期的未来,更多二线城市可能跟进类似的楼市支持政策,这也符合「金融十六条」鼓励各地因城施策实施好差异化住房信贷政策的相关指引。

  近期在房地产的供需两端同时密集出台支持性的政策,有助于提振信心和改善预期,促进房地产销售和投资企稳回升。

  在本轮房地产下行周期中,地产商、居民、政府和金融机构均充分认识到了房地产市场中的潜在风险,对于未来市场走势将有更理性的预期,有助于地产行业的理性修复,有利于中国住房体制逐步向「多主体供给、多渠道保障、租购并举」的模式转变。

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